问：一家房地产开发企业，新建了一幢办公楼，帐上已经将开发成本归集，但没有象制造企业一样，将已完工产品转入到产成品。

后，该房地产开发企业和一家商贸企业合资组建一家新的商贸企业，房地产开发企业以这栋办公楼作为出资，占有90%的股份。

请问专家：1、该房地产开发企业以办公楼作为出资，是否应做视同销售处理？如何做财务处理？

2、该项业务中，该房地产开发企业涉及哪些税收？

3、该房地产开发企业在没有象制造企业一样，将已完工产品转入到产成品以后，再进行投资，是否不符合相关规定？正确的做法应该怎么做？

请专家解答，并请提供相关的法规依据。

答：一、该房地产企业将所开发的办公楼用于对外投资所涉及的税收问题该房地产企业以开发产品进行投资的行为在土地增值税、企业所得税上应作视同销售处理，此外还涉及印花税。

1、土地增值税视同销售的政策规定国税发[2006]187号文件规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，

其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2、企业所得税视同销售的政策规定国税发[2006]31号文件规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

确认收入（或利润）的方法和顺序为：?（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；?（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；?（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）文件规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和对外投资两项经济业务进行所得税处理。

3、印花税《公司法》第二十八条规定，以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

因此，贵公司以开发的会所作为投资，应当依法办理其财产权的转移手续。同时，涉及立据人按所载金额万分之五缴纳“产权转移书据”的印花税 .

4、关于营业税《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）文件规定：以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

该房地产企业投资行为如属于上述情形，不负有营业税纳税义务。

二、有关财务处理问题的解释1、对于企业以尚未结转至“存货/开发产品”科目的开发项目进行投资，目前财务、税务相关政策尚无限制性规定。

2、有可能面临的问题由于房地产开发业务本身的复杂性，一般情况下同期开发项目均涉及到大量间接成本、共同成本的分摊问题，当开发项目的成本、费用尚在“存货/开发成本”中核算，未结转至“存货/开发产品”科目时，一般情况下各开发项目的成本、费用发生情况难以清晰界定，因此进行对外投资时，将面临投资成本难以清晰界定的问题。

但如果开发企业在成本归集方面较为清晰，在设置成本核算对象时即能将用于投资的办公楼项目单独核算，所发生的间接成本、共同成本也能及时分摊，那么该办公楼的成本应该能够较为清晰的进行财务反映，相应长期股权投资的成本也能够清晰的界定。

3、关于帐务处理该企业将所开发的办公楼进行投资可采用两种形式，即以存货（开发产品或在建开发产品）直接投资；或将开发产品先转作固定资产，再以固定资产进行投资。具体核算请根据企业目前采用的会计制度，参考新会计准则或原会计准则“投资”一章中关于以实物资产对外投资的核算要求进行相关财务处理。

需要说明的是，该房地产企业在将开发产品转做固定资产再用于对外投资的情形，土地增值税、企业所得税仍要进行视同销售处理。